近日，中国指数研究院发布年1－4月全国房地产企业拿地排行榜，其中有一项是主要城市土地成交排行榜。
这个榜单里，青岛今年前4个月的规划建筑面积为万平方米，位居全国第2，同比上涨48％，仅次于成都。这说明房地产建设仍是青岛今年的发展重点。
其背后，自然是青岛近两年出让土地的增多。更深的原因，则是青岛新区建设的如火如荼。
青岛是国家大政策的宠儿，几乎每一个大政策、大项目都造就了一个新区。
青岛获得过西海岸新区（国家级）、经济技术开发区（国家级）、高新区（国家级）、山东半岛蓝色经济区（国家级）、自贸区（国家级）、上合示范区（国家级）、军民融合区、轨道交通产业示范区、金家岭金融聚集区、4F级胶东机场等政策大礼包，对应到地图上，就是这些新区。
经常去这些地方逛的人应该很清楚，金家岭金融聚集区本就位于繁华之地，经济技术开发区已开发建设30多年，除了这两个新区已经基本成形外，其他新区都还处于草创阶段。
草创阶段的一大特点就是大拆大建，青岛拥有这么多新区，每年出让那么多土地、建设那么多房子也在情理之中。
可现在，房子已经建的不少了。你去胶南、胶州、高新区、即墨这些新区转转，你会发现新房子已经一片一片的，还有一片一片的在建设。这么多新房子，看着让人欣喜，想想也让人忧愁。
房子是用来居住的，这么多房子会有人来买吗？
在这两年的抢人口大战中，青岛落了下风。青岛年和年各增加了10万人，而同级别的西安增加38.7万、19.98万，成都增加28.5万、25.1万，杭州增加33.8万、55.4万，宁波增加19.7万、34万，佛山增加43.54万、25.29万，郑州增加25.5万、21.6万，长沙增加23.6万、23.98万，重庆增加26.6万、22.53万，青岛和他们的差距不小。
另一方面，青岛的上述这些新区人口增加也不多，比不上建房子的速度。年，面积庞大的西海岸新区才增加了3.09万人，即墨增加了1.06万人，胶州、红岛不足1万人，如果扣除新生人口，恐怕这个数据将更加难看。
除了郊区，市内4区增加的人口也不多。如果说亮灯率能反应郊区的入住率，那么租金水平就能代表市区的人口增减。我在《青岛房租回到7年前！》一文中曾说青岛市区部分区域房租已经跌回到年水平，这说明市区外来人口减少了，那么这减少的人口去了哪里？
青岛近些年实施了“腾笼换鸟”，很多市区企业搬迁到郊区，相应的也把职工、外来务工者带走了。搬迁企业在搬迁的同时也实施了升级改造，用工人数也减少了，外来务工人员也会流失一部分。而搬迁企业又分散的搬往董家口、棘洪滩、新河等地方，这就使搬迁企业也填不满这么多新区。
在这种相互作用下，市区人口减少了，房租下降了；郊区太多太大，人也填不满，房子入住率也上不去。
造成这种现象的根本原因，还是产业没有跟得上去，缺人口的背后永远都是缺产业。市区腾空了笼子，没有换来多少新鸟，产业空心化不可避免；郊区只靠搬迁企业也是填不满，从外面吸引来些高端产业的边缘部门，搞些销售部、分院，盖些房子，核心的研发部门不过来，也是难以成事。
在这种两难境地下，青岛的房价却上涨了。年上半年，青岛房价领涨全国，之后又领跌全国，这说明没有人口支撑的房价只是镜中花水中月。杭州也曾靠一次会议房价大涨，却没有青岛的大跌，窍门就是增加的人口起了作用。
人，不可能无缘无故的来一座城市。
你给院士一套房子，他可能看不上；你免费给硕士一部分房子产权，他也可能会离开；你用房价大涨吸引了一批炒房客，他们赚了钱走了，留下高昂的房价反倒吓得想来的人不敢来了。
愿意来这座城市的人，必然是有一个适合他的工作，有一个有前景的产业，他留在这座城市能看到未来，而不是一眼看到头的百无聊赖的人生。
所以，不管是零门槛落户，还是给钱、给房子，都不能真正留下大批的人才，他们来了还会走；唯有绵绵不断的产业链，唯有有前景有“钱”途的工作，才能吸引并留下大批的人才。
基于此，我认为青岛郊区已建的、待建的房子已经不少了，新区已经把大青岛的框架拉起了，该把重点放在填产业、增人口上了，这样才能铸繁荣、保繁华。
在产业上，建议更加重视本地企业的培育，每一个新兴城市的崛起都不是依靠企业引进，都是靠本土牛逼的产业发家的，外面引进的总是引不来核心技术、核心部门，来几个销售、项目组听着好听，实际起的作用有限。
在落户上，建议青岛进一步放松落户限制。虽然决定人口去留的根本原因是产业，但放松落户起码能给他们一个来了解青岛的机会，表达一下青岛的诚意，增强来青人员的归属感。
有了产业，有了人口，各行各业才是繁荣的，房价即使再高点也是有支撑的。
指望房子能引来产业、人口是很难的，房子拽不动产业、人口这块大蛋糕；可有了产业、人口，再发展房地产就简单多了。
