1.地段位置
年6月3日，国务院同意设立青岛西海岸新区，享受省级行政待遇。青岛西海岸新区位于胶州湾西岸，包括青岛市黄岛区全部行政区域，其中陆域面积约平方公里、海域面积约平方公里，且西海岸新区还位于“京津冀”和“长三角”两大都市圈的核心地带，是黄河流域的主要出海通道，与日韩隔海相望，是中国双循环结构下大陆衔接海洋秩序的关键一环，发展潜力巨大。
实景图
项目位于青岛西海岸新区灵山湾板块，灵山湾板块可谓是目前青岛最热门的板块，土地供应量充足，新楼盘如雨后春笋办不断涌出，以至于灵山湾板块仅凭一己之力就拉出接近青岛主城四区之和的销量。
从地图上看，灵山湾板块南有海、北有山，坐山观海，风景秀丽，可以说拥有最极佳的山海资源，这样的地方，青岛一共有三个，另外两个是市南区的八大关和崂山区的麦岛，这两个地方在青岛楼市有怎样的江湖地位，相信青岛人都知道，如此丰富的自然条件，可谓“根骨极佳”是一块自带“富人区”属性的好地段。
说完优点，我们再来说说缺点，灵山湾板块，发展时间还是太短，周片配套不齐，大部分处于正在修建的状态，“山海景观”可以说是青岛房子的最强配套，但是这又是典型的非刚需配套，需要有其他的的生活配套来作为坚实的基础，才能达到锦上添花的效果。
2.项目概述
灵山湾·悦府项目位西海岸新区辛屯山路与蓝湾漫道交汇处，所处位置3面环海，°环幕视野，是该项目的最大卖点，给人极佳的观海体验。可谓是真正做到了面朝大海，春暖花开。
项目占地面积㎡，建筑面积㎡，容积率3.0，绿化率约30%，项目由24栋楼组成，均为一梯两户的设计，总户数为户，项目户型建面约-㎡，主力产品均为大面积段户型，目前均价约2元/㎡，整体业态包含高档写字楼、产业办公、人才公寓、幼儿园、高档住宅等，为灵山湾文化产业园新地标，是典型的低密改善型社区。
项目鸟瞰图
3.户型分析
该户型为灵山湾悦府㎡四室两厅两卫户型，该户型分布在3#号楼2单元01户的3-9层，是项目的主打户型之一，该户型全明通透，四室朝南，超大的南向面宽可以带给主人更好的关境体验。
由入户门进入房间，首先是一个入户玄关，不仅方便储物，而且避免开门见厅的场面，继续向内来到客厅，作为房屋的主要活动空间，客餐厨南北贯通，整个空间连为一体，不仅增强了客厅的空间感，而且通透型极好，由于前方没有遮挡，可以直面大海，采光、观景效果极佳，而且南向的阳台连通次卧，进一步扩展了客厅的活动空间，基本能够满足任何家庭生活场景。
说完客厅，我们再来看看卧室，该户型整体动线合理，动静分区明显，主卧在最里侧，与客厅之间有一个次卧阻隔，私密性极好，且主卧自带步入式衣帽间和洗手间，主人日常洗漱、沐浴、更衣都可在主卧内完成，极为方便，且主客卫分开，也更加卫生。
与南向生活区不同，户型北侧为功能区，厨房与餐厅连接，且与餐厅等宽，使得该户型厨房变的足够宽敞，即使逢年过节、亲友到访，也足够多人在厨房共同操作。个人感觉北侧公卫没有做成干湿分离有些可惜，不过主人可以根据个人需求后续装修时自行改动，所以问题不大。
而且如果家庭人口较少，可根据开发商给出的户型参考意见，将客厅和次卧打通，进一步扩大客厅的活动空间，强化房屋的景观效果，格局如下图所示。
这样的观景大宅，你心动了吗？
户型推荐指数：★★★★★
4.交通出行
地铁方面，虽然项目号称坐拥M6、M13双地铁线路，但是M6号线目前尚未开通，M13号线辛屯（灵山湾）站距离项目直线距离约1.9Km，如果步行前往的话距离大约在3Km左右，作为一个公共交通配套来说，这个距离实在是称不上近。
项目周边公共交通目前尚未完善，通过地图查找，最近的公交站为海信灵山湾·天玺站，距离项目也有足足1.3Km，且该站点仅有黄岛路公交一条路线，始末站为青岛西站-灵山卫公交枢纽站。
由此可见，短时间内，项目出行主力还是需要依靠自驾，公共交通系统还有待后续完善。
自驾出行方面，项目临近滨海大道，滨海大道为黄岛区最重要的主干道，贯穿黄岛东西，沿滨海大道向西，约4Km即可到达城市阳台风景区，约7Km可到达西海岸汽车总站。向东行驶约2Km可达到融创茂，约8Km可到达吾悦广场，约25Km可到达胶州湾海底隧道，通往青岛主城区。
可见如果是黄岛地区工作的话还好，如果在市区工作，通勤压力较大。
5.周边配套
项目东侧有北京21世纪国际学校(在建中），是继北京、成都、美国加州之后锡华集团教育版图的第四个校区，青岛校区规划设置十五年一贯制寄宿学校。赫德伍德国际学校（私立学校），公立星光岛双语小学等，为精英家庭的孩子教育提供更多优质选择。
但项目距离其他公立学校距离较远，虽然国际学校教学质量优异，并且方便后期出国留学，但是每年20万元左右的学费足以劝退大部分家庭，富裕家庭自不必说，但对于普通购房者，需要着重考虑。
医疗配套方面，以灵山湾板块目前的现状来看，医疗配套还在逐步完善中，项医院直线距离约9Km，医院青医院西海岸院区直线距离约13Km，医院距离项目较近，直线距离约4.6Km，基本可以满足业主日常求医问药的需求。
商业配套方面，项目临近融创茂，距离项目直线距离约2.6Km，融创茂项目总体量36万㎡，其中商业中心体量12万㎡，停车位共计个，是以影视文化为突破口，打造旅游+文化+商业的综合体，能够满足业主日常休闲、购物、娱乐的一站式需求。
6.价格分析
灵山湾悦府项目目前销售均价约2元/㎡，部分临海户型价格能够突破3元/㎡大关，相比周边普遍价格在1元/㎡-元/㎡左右的价格，溢价较大，但不得不承认的是，灵山湾悦府项目优质的海景资源确实是其他项目无法比拟的优势。
由于灵山湾板块发展时间较短，目前周边并无过多二手楼盘信息，尽管灵山湾悦府项目的景观资源极为丰富，但考虑到周边配套的发展情况，整体价格略微有些偏高。
整体来说灵山湾板块未来的发展潜力还是不错的，灵山湾坐山观海的地形让他拥有成为富人区的先天条件，拥有同等条件的崂山麦岛和市南八大关两个板块，房价远超青岛其他板块，目前灵山湾板块相比麦岛和八大关还处于相对较低的位置，主要是因为灵山湾板块起步较晚，发展时间较短，周边配套尚未成熟，以至于价格上不去。
考虑到城市的发展，和周边配套的不断完善，灵山湾板块房价的上涨是可以预见的，需要的也只是时间而已。
7.项目亮点
海景资源丰富
项目三面环海，°环幕视野配合户型大开间，给人极为优秀的观景体验。
高端教育资源丰富
项目临近北京21世纪国际学校(在建中），赫德伍德国际学校（私立学校），可以说是方便今后孩子出国留学的不二选择，为精英家庭的孩子教育提供更多优质教育。
8.项目不足
过于临海
项目可谓是成也临海、败也临海，临海固然是为业主带来的极佳的观海体验，但是也将会面临潮湿等问题的困扰，并且如果遇到台风等极端天气，收到的影响也会相对较大。
周边配套不完善
项目周边由于发展时间较短，周边配套尚未完善，虽然商业配套临近融创茂已足够满足生活所需，但是医疗配套近乎没有，教育配套也相对高端，对于大多数普通家庭可能难以承受。
公共交通不发达自驾通勤较为麻烦
项目周边的公交线路较少，最近的地铁站需要步行约3Km，对于不会开车的人群，出行及其不便利，并且项目距离胶州湾海底隧道约25Km，对于在市区工作的人群来说，通勤压力极大。
综上所述，灵山湾悦府项目比较适合外地投资客或者是拥有养老、度假等需求的高净值人群，刚需客群想要购入的话，需要慎重考虑。
文章来源:乐居买房
